Investissement immobilier loi Pinel

La loi de finances pour 2015 définit les contours du dispositif Duflot "nouvelle formule", renommé Pinel.

Tout contribuable, quel que soit son niveau d’imposition, qui acquiert un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement en 2015, bénéficie d’une réduction d’impôt maximum de 21% du montant de son investissement (retenu dans la limite d’un prix de revient plafond au m² habitable et jusqu'à 300 000 € maximum) à condition que le logement respecte la réglementation thermique en vigueur (BBC) et qu’il s’engage à le louer à usage de résidence principale pendant une durée de 6 ans minimum et 12 ans maximum.

C’est la date de l’acte notarié qui ouvre l’éligibilité au dispositif. La réduction d’impôt s’élevant au maximum à 63 000 € sur 12 ans vient diminuer l’impôt dû par l’investisseur dès l’année d’achèvement de l’immeuble et sur les 11 années suivantes.

Lors de la réalisation de l'investissement, le contribuable aura le choix entre 2 périodes d'engagement initial, de 6 ans ou 9 ans.

Le contribuable aura le choix par la suite de prolonger son engagement :

• 1 ou 2 périodes de 3 ans si engagement de 6 ans initialement
• 1 période de 3 ans si engagement initial de 9 ans

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Conditions à respecter en loi Pinel

Engagement de location

L’investisseur s’engage à louer le logement nu à titre de résidence principale pour le locataire pendant 6 ans minimum en respectant un loyer plafond, selon la zone géographique où se situe le logement (zone A bis, A, B1, B2).

Nombre d'achat annuel

Le contribuable peut bénéficier de la réduction d’impôt à raison de 2 logements (plafonnée à 300 000 €) au titre d’une même année d’imposition.

La norme BBC

Les logements devront respecter la norme thermique en vigueur, RT 2012.

Zones éligibles en loi Pinel

Respect d’un plafond de loyer selon les zones A bis, A, B1, B2.

Plafond de loyers

Le loyer mensuel par m² hors charges à la conclusion du bail ne doit pas excéder un plafond fixé par décret selon la zone dans laquelle se situe le logement, et ce pendant toute la durée de l’engagement de location.

Ce plafond est relevé chaque année par décret gouvernemental.

Les baux en cours suivent le régime des revenus fonciers des baux d’habitation et le loyer est révisé chaque année en fonction de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).

Le calcul du loyer plafond s’effectue en 2 temps :

• Calcul du loyer plafond selon la zone

  Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2
  16,82 €/m²	12,49 €/m²	10,09 €/m²	8,74 €/m²

• Application du coefficient de pondération (0,7 + 19/S) dans la limite de 1.20

  Exemple d’un calcul de loyer pour un logement de 65 m² en zone B1 :
  [ 65 m² x 10,09 € x (0,7+19/65 m²)] = 650,80 arrondi à 650 €.

Plafond de ressources

Le revenu fiscal de référence du locataire figurant sur l’avis d’imposition ne doit pas dépasser un plafond réactualisé annuellement.

Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015, il est désormais possible de bénéficier de la réduction d'impôt en louant à un ascendant ou un descendant, à condition, bien entendu, qu'il ne fasse pas partie du foyer fiscal de l'investisseur et qu'il satisfasse aux conditions de ressources et de loyer (plafonds identiques au Duflot)

Calcul de la réduction d'impôt Pinel

La réduction d’impôt est calculée sur la base du prix de revient de l’immeuble (prix d’acquisition + frais de notaire), appliqué au m² de surface habitable, augmentée de la moitié des annexes, dans la limite de 8 m² (prise en compte des surfaces à l’identique pour le calcul du loyer plafond).

Régime d’imposition des revenus fonciers

En supplément de la réduction d'impôt Pinel, l'investisseur peut prétendre à des économies d'impôt supplémentaires par les déficits fonciers constatés :

(Loyers Résultat Foncier) - (Frais de gestion + Assurances + Intérêts et frais d’emprunt + Taxe foncière) = Résultat Foncier